Cosa può fare subito il Comune se acquisti una casa senza agibilità: puoi finire in guai seri e rimetterci molti soldi.
Nel mercato immobiliare italiano, acquistare una casa senza il certificato di agibilità può rappresentare una problematica rilevante per l’acquirente, soprattutto per le implicazioni legali e amministrative che ne derivano.
Recentemente, con la sentenza n. 10449 depositata il 22 aprile 2025, la Cassazione ha chiarito i rischi e le possibili conseguenze legate all’acquisto di un immobile privo di tale documento essenziale, precisando le differenze tra difetti formali e sostanziali e indicando quali azioni possono essere intraprese dal Comune o dal compratore.
Il ruolo cruciale del certificato di agibilità nella compravendita immobiliare
Il certificato di agibilità, oggi più correttamente denominato Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), è un documento ufficiale rilasciato dal Comune che attesta la conformità di un immobile ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica. Tale certificazione è necessaria per garantire che l’abitazione sia abitabile e utilizzabile nel rispetto delle normative vigenti. Secondo l’articolo 1477, terzo comma, del Codice Civile, il venditore è obbligato a fornire all’acquirente tutti i documenti relativi alla proprietà e all’uso dell’immobile, inclusa la SCA. La mancata consegna di questo documento costituisce un inadempimento contrattuale, con conseguenze che variano a seconda della natura del difetto.
Dal 2016, la procedura per ottenere l’agibilità è stata modificata dal D.Lgs. 222/2016, che ha introdotto la SCA, presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia entro 15 giorni dalla fine dei lavori di completamento. La segnalazione deve essere corredata da asseverazioni tecniche che attestano la conformità dell’opera, e il Comune dispone di 30 giorni per verificare la sussistenza dei requisiti. In caso di carenze, può adottare provvedimenti restrittivi, fino al divieto di utilizzo dell’immobile. La giurisprudenza è chiara nel sostenere che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità non invalida il contratto di compravendita né rende il bene incommerciabile.
Tuttavia, la Cassazione ha distinto nettamente tra difetti di natura formale e sostanziale. Un difetto formale si verifica quando l’immobile possiede tutti i requisiti per essere agibile, ma manca il documento per una semplice omissione burocratica. In questo caso, l’immobile è agibile “di fatto” ma non “di diritto”. Il venditore, pur inadempiente, non compromette la commerciabilità dell’immobile, e l’acquirente potrà limitarsi a chiedere il risarcimento delle spese necessarie per ottenere il certificato, come costi tecnici e oneri amministrativi.
Diversamente, un difetto sostanziale riguarda l’assenza di requisiti essenziali – come problemi strutturali gravi, carenze igienico-sanitarie o di sicurezza – che impediscono il rilascio della SCA. In questo scenario, l’inadempimento del venditore è grave e può giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento, oltre a un risarcimento consistente per la perdita di valore dell’immobile o per i costi di sanatoria, quando possibile. Nei casi di vizi insanabili, la vendita può configurarsi come una vendita di aliud pro alio, ossia la consegna di un bene diverso o inidoneo rispetto a quanto pattuito. In ogni caso, l’acquirente può rifiutarsi di completare il pagamento del prezzo se il venditore non ha adempiuto all’obbligo di consegnare un immobile agibile o la relativa documentazione.
Dal punto di vista amministrativo, la mancata presentazione della SCA entro i termini previsti comporta una sanzione pecuniaria da 77 a 464 euro, a carico del titolare del permesso di costruire o del soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività. Nel caso in cui la SCA non venga presentata dal venditore, l’acquirente subentra come avente causa e potrebbe essere chiamato a regolarizzare la posizione, rischiando anch’egli la sanzione. Se l’immobile è privo di agibilità a causa di abusi edilizi, si applicano sanzioni molto più severe, quali multe elevate, ordini di demolizione, confisca del bene e perdita di agevolazioni fiscali. La presenza di opere abusive rende l’immobile non solo non agibile, ma anche oggetto di provvedimenti restrittivi da parte del Comune.
Riguardo allo sgombero dell’immobile, la semplice assenza del certificato non giustifica l’ordine di sfratto o sgombero, come stabilito anche da un precedente pronunciamento del TAR Sicilia. Tuttavia, il Comune può disporre la dichiarazione di inagibilità e lo sgombero se l’immobile presenta pericoli per la salute e la sicurezza pubblica, come carenze strutturali o igienico-sanitarie gravi. Nel caso esaminato dalla Cassazione, l’acquirente aveva citato in giudizio la società venditrice per la mancata consegna del certificato di agibilità, lamentando una riduzione del valore commerciale dell’immobile.
La Corte d’Appello aveva accolto la richiesta, ma la Suprema Corte ha ribaltato la decisione stabilendo che la sola mancanza del documento, senza difetti sostanziali, non incide sulla commerciabilità. La Cassazione ha quindi fissato un principio fondamentale: “qualora il difetto del rilascio del certificato di agibilità sia riconducibile a una carenza meramente formale e non a carenze sostanziali, l’inadempimento del venditore non pregiudica la validità né il valore del contratto di vendita”, limitando il risarcimento alle spese sostenute per la regolarizzazione.
