Via libera al silenzio-assenso per immobili vincolati: cambia il D.P.R. 380/2001 con la Legge 182/2025

La nuova legge introduce importanti novità per il permesso di costruire su immobili vincolati, puntando su semplificazione, digitalizzazione e certezza dei tempi procedurali.

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, si compie un passo significativo verso la semplificazione e digitalizzazione dei procedimenti amministrativi in materia edilizia, con un particolare riguardo al permesso di costruire per immobili sottoposti a vincoli ambientali, paesaggistici, culturali o idrogeologici. Questo intervento normativo, che entrerà in vigore il 18 dicembre 2025, modifica il D.P.R. 380/2001, superando rigidità che da anni rallentavano l’attività tecnica e amministrativa, aprendo nuovi scenari per l’utilizzo del silenzio-assenso anche nei casi di immobili vincolati.

La rivoluzione del silenzio-assenso per immobili vincolati

Fino ad oggi, l’applicazione del silenzio-assenso nel procedimento del permesso di costruire si scontrava con un limite netto: la presenza di vincoli impediva la formazione tacita del titolo abilitativo. L’articolo 20, comma 8, del D.P.R. 380/2001 chiariva infatti che per immobili con vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali il silenzio-assenso non si formava, costringendo gli operatori a lunghi iter amministrativi con la necessità di acquisire tutti i nulla osta e autorizzazioni espresse previste dalla legge 241/1990 e dalla normativa specifica sui vincoli (ad esempio il Codice dei Beni Culturali, D.Lgs. 42/2004).

Con la Legge n. 182/2025, si supera finalmente questa rigida esclusione: il silenzio-assenso può formarsi anche per questi immobili, purché siano stati già acquisiti e siano in corso di validità tutti i provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o atti di assenso rilasciati dalle competenti autorità. In sostanza, la mera presenza del vincolo non è più un ostacolo assoluto, ma il silenzio-assenso si attiva solo in assenza di un motivato diniego e a condizione che siano stati ottenuti i necessari titoli autorizzativi.

Questa novità risponde a una crescente esigenza di sburocratizzazione e accelerazione dei tempi, in linea con l’obiettivo generale di digitalizzazione e semplificazione che caratterizza l’intera legge. Lo sportello unico per l’edilizia assume un ruolo centrale, con l’obbligo di rilasciare, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione telematica sul decorso dei termini procedimentali, favorendo trasparenza e certezza per i richiedenti.

Il percorso che ha portato a questo cambiamento è stato lungo e complesso. Originariamente, fino al 2011, vigeva il principio del silenzio-rifiuto, per cui il mancato provvedimento espresso si traduceva in un diniego tacito. Dal 2011, con il D.L. n. 70 e successivamente il D.L. 83/2012, è stato introdotto il silenzio-assenso per la generalità dei permessi di costruire, ma con esclusione esplicita per gli immobili vincolati, per i quali rimanevano necessari i nulla osta degli enti preposti.

Nel corso degli anni, questa distinzione ha generato interpretazioni giurisprudenziali contrastanti, spesso penalizzando la certezza del diritto e rallentando gli interventi edilizi. Ad esempio, il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9969/2023, ha evidenziato come l’esclusione automatica del silenzio-assenso per i vincoli costituisse un’applicazione errata della norma, limitando ingiustamente la semplificazione amministrativa.

La riforma introdotta dalla Legge 182/2025 rappresenta dunque un riallineamento necessario e atteso, che armonizza la disciplina del silenzio-assenso con le esigenze di tutela dei vincoli, ma senza precludere la semplificazione quando gli atti di assenso sono stati regolarmente ottenuti.

Dal punto di vista operativo, la nuova normativa prevede due distinte modalità di formazione tacita del permesso di costruire:

• per immobili liberi da vincoli, il permesso si forma automaticamente con il silenzio-assenso decorso il termine per il provvedimento espresso, senza opposizioni motivate;
• per immobili soggetti a vincoli (paesaggistici, ambientali, idrogeologici, culturali), il silenzio-assenso si applica solo se sono stati già acquisiti e risultano validi tutti i nulla osta, autorizzazioni e atti di assenso previsti dalla legge, e sempre nel rispetto delle procedure di conferenza dei servizi ove più enti sono coinvolti.

L’ampiezza della nozione di vincolo è da intendersi in senso estensivo e prudenziale, includendo le principali tutele paesaggistiche e ambientali previste da norme come il D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali), il D.Lgs. 152/2006 (norme ambientali e idrogeologiche), la Legge 394/1991 (aree protette e parchi), oltre alle aree Natura 2000 e altre forme di tutela territoriale.

Il meccanismo della conferenza dei servizi decisoria rimane fondamentale nei casi di pluralità di vincoli, consentendo di coordinare l’acquisizione degli atti di assenso in un unico procedimento accelerato.

Il nuovo assetto normativo offre quindi una maggiore certezza e rapidità nelle procedure, pur salvaguardando il rispetto delle normative di tutela ambientale e culturale, con un impatto positivo su professionisti, imprese e amministrazioni.