Posso oppormi ad uno sfratto? Cosa non può fare mai il proprietario di casa e come difendersi

Lo sfratto è un evento complesso per inquilini e proprietari. Conosci i tuoi diritti e doveri per evitare il dramma

Lo sfratto è un tema di grande attualità e rilevanza, specialmente in un periodo caratterizzato da aumenti dei costi degli affitti e da una crescente precarietà lavorativa. Nel 2024, l’ISTAT ha registrato un incremento del 18% nelle richieste di sfratto rispetto all’anno precedente, con un picco nelle grandi città come Roma, Milano e Napoli. Molti inquilini si trovano a fronteggiare morosità involontarie, mentre i proprietari lamentano difficoltà nel recuperare i loro immobili. La Legge di Bilancio 2024 ha previsto un significativo stanziamento di 10 milioni di euro per il 2025 e 20 milioni per il 2026 a sostegno degli inquilini soggetti a sfratto per morosità incolpevole. Tuttavia, l’accesso a tali fondi è regolato su base regionale e richiede specifici requisiti di reddito e situazione familiare.

In questo contesto, è fondamentale comprendere cosa comporti concretamente subire o avviare uno sfratto, nonché i diritti e i doveri di inquilini e proprietari. Di seguito, analizzeremo le diverse tipologie di sfratto, le possibili nullità, le procedure di opposizione e le tutele per chi si trova in difficoltà, offrendo una visione dettagliata di un fenomeno che coinvolge migliaia di famiglie in Italia.

Come difendersi dalla procedura di sfratto

Lo sfratto è un procedimento legale attraverso il quale il locatore (il proprietario) richiede al conduttore (l’inquilino) la restituzione dell’immobile locato. Le principali tipologie di sfratto includono:

1. Sfratto per morosità: si verifica quando l’inquilino non effettua il pagamento del canone nei termini stabiliti. In questo caso, il locatore può avviare lo sfratto e richiedere la convalida giudiziale per ottenere il rilascio dell’immobile.
2. Sfratto per finita locazione: si verifica alla naturale scadenza del contratto di locazione. Se l’inquilino non libera l’immobile nonostante la disdetta comunicata nei termini di legge, il locatore può procedere con l’intimazione di sfratto.
3. Sfratto per violazioni contrattuali gravi: ad esempio, se avviene un subaffitto non autorizzato o se l’immobile è utilizzato per attività illecite.

Affinché uno sfratto sia valido, deve rispettare requisiti formali e sostanziali. Errori procedurali possono rendere lo sfratto nullo o annullabile. Tra i motivi più comuni di nullità ci sono:

• Consegna a soggetti non legittimati: l’intimazione deve essere notificata personalmente al conduttore o a un convivente adulto. Se viene lasciata a terzi non autorizzati, può essere considerata nulla.
• Mancata ricezione dell’atto: se l’inquilino non riceve mai la notifica e scopre dello sfratto solo a procedimento avviato, ha diritto di impugnare l’atto.
• Notifica in luogo non idoneo: l’atto deve essere recapitato presso la residenza o il domicilio del conduttore. Se inviato a un indirizzo errato, l’intimazione può essere contestata.

Uno sfratto è considerato illegittimo se avviato senza una motivazione valida. Ad esempio, se il proprietario richiede lo sfratto nonostante il pagamento regolare dei canoni, il conduttore ha diritto di agire per ottenere il risarcimento dei danni subiti. Un modo efficace per evitare lo sfratto per morosità è il pagamento dei canoni arretrati, noto come “sanatoria della morosità”. Questa possibilità consente al conduttore di mantenere l’immobile saldando il debito, a condizione che vengano rispettati limiti e condizioni precise.

Il giudice può sospendere temporaneamente lo sfratto, concedendo una proroga per proteggere soggetti vulnerabili. Questa tutela è prevista per evitare situazioni di emergenza abitativa. In caso di opposizione, il conduttore deve presentare formale opposizione in tribunale prima dell’udienza di convalida, che di solito si tiene entro 30-60 giorni dalla notifica. Durante questa udienza, il conduttore può opporsi, richiedere un termine di grazia per saldare il debito o chiedere una proroga per motivi di fragilità sociale.